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都市計畫農業區變更使用審議規範

內政部八十六年二月十七日台內營字第八六七二二七八號函頒

內政部八十八年三月二十五日台內營字第八八○三六六二號函修正第二十點條文

內政部八十八年八月九日台內營字第八八七四一一八號函修正

內政部八十八年八月二十三日台內營字第八八○八一三九號函修正第四十四點條文

內政部八十九年十月九日台內營字第八九八四五七一號函修正第四十九點條文

內政部九十一年四月十六日台內營字第○九一○○八三○○五號函修正第六點條文

內政部九十三年一月十六日台內營字第０９２００９１２６０號函修正第十六點條文

內政部九十三年二月十九日台內營字第０９３００８２１１９號函修正

壹、總則
貳、基地條件
參、土地使用與公共設施計畫
肆、附帶條件
伍、附則

貳、基地條件

十二、	都市計畫農業區申請變更使用之土地面積，不得小於五公頃。但經擬興辦事業之中央主管機關同意或土地四周因下列情形致無法擴展者，不在此限。
	（一）為河川、湖泊或山崖等自然地形阻隔者。
	（二）為八公尺以上之既成或計畫道路或其他人為重大設施阻隔者。
	（三）為已發展或規劃為發展區所包圍者。
十三、	申請變更使用之土地形狀應完整連接，連接部分最小寬度不得少於三十公尺。但為既成道路或都市計畫道路分隔者，視同完整連接。
十四、	申請變更使用之土地應臨接或設置八公尺以上之聯外道路，且該聯外道路須有足夠容量可容納該開發所產生之交通需求。
十五、	依本規範申請變更使用之土地，不得位於下列地區：
	(一)重要水庫集水區：凡現有、興建中、規劃完成且核定，做為供民生用水者或集水區面積大於五十平方公里之水庫或離槽水庫者為重要水庫；其集水區範圍依各水庫治理機關認定之管理範圍為標準，或大壩（含離槽水庫）上游全流域面積。
	(二)相關主管機關依法劃定或相關法規規定禁止開發之土地（詳如附表）。
十六、	申請變更使用之土地，如位於自來水水源水質水量保護區之範圍者，應依自來水法之規定管制。基地污水排放之承受水體如未能達到環境保護主管機關公告該水體分類之水質標準或河川水體之容納污染量已超過主管機關依該水體之涵容能力所定之管制總量者或經水利主管機關認為對河防安全堪虞者，不得開發。
	前項土地所在之自來水水源水質水量保護區，如已依法公告飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區者，並應依飲用水管理條例相關規定辦理；如尚未依法公告飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離之地區者，並應符合下列規定。但在水源水質水量保護區劃定公告前已實施都市計畫地區者，或基於國家社會經濟發展需要且無污染貽害水源、水質與水量行為之虞，經提出廢水三級處理及其他工程技術改善措施，並經飲用水水源水質保護區及自來水水源水質水量保護區主管機關審查同意後，送經各級都市計畫委員會審查通過者，不在此限。
	（一）距離豐水期水體岸邊水平距離一千公尺之範圍，區內禁止水土保持以外之一切開發整地行為。
	（二）取水口上游半徑一公里內集水區及下游半徑四百公尺，區內禁止水土保持以外之一切開發整地行為。
十七、	第十六點水岸緩衝區所指河川及水體之認定基準如下：
	(一)河川：指河川（溪流）之主流、支流，及支流上一級之支流；至支流上一級之支流之認定方式，以內政部出版之二萬五千分之一之經建版地形圖上有標示河（溪）名，且級序應為“２”（包含２）以上者。
	(二)水體：河川已築有堤防者，以堤防為準。未築堤防，而已依水利法第八十二條公告有水道治理計畫線或堤防預定線者，以公告線為準，水道治理計畫線及堤防預定線皆已公告者，以堤防預定線為準。未築堤防且未公告水道治理計畫線或堤防預定線者，以該溪流五年洪水頻率所到之處為準。
十八、	申請變更使用之土地，若位於自來水淨水廠取水口上游，且尚無銜接至淨水廠取水口下游之專用污水下水道系統者，應暫停受理都市計畫之變更。但提出上述系統之設置計畫，且已解決該系統所經地區之土地問題者，不在此限，其設置計畫並應優先施工完成。
十九、	申請變更使用之土地，若位於依法劃定之海岸（域）管制區、山地管制區、重要軍事設施管制區或要塞堡壘地帶之範圍者，其開發除應依主管機關公告之管制事項管制外，於辦理變更審議時並應先徵詢主管機關之意見。
參、	土地使用與公共設施計畫
二十、	申請變更使用之土地位於山坡地者，除應符合山坡地開發建築管理辦法規定外，其使用限制如下：
	(一)坵塊圖上之平均坡度在百分之四十以上之地區，其面積之百分之八十以上土地應維持原始地貌，不得開發利用，其餘土地得規劃作道路、公園及綠地等設施使用。
	(二)坵塊圖上之平均坡度在百分之三十以上未逾四十之地區，以作為開放性之公共設施使用為限，不得建築使用。
廿一、	申請變更使用的土地如位於山坡地，應順應地形地勢規劃，避免大規模整地。整地後每宗建築基地最大高差不得超過十二公尺，且每三公尺應設置駁崁，並須臨接建築線，其臨接長度不得小於六公尺。
廿二、	申請變更使用範圍內之原有水路、農路功能應儘量予以維持，如必須變更原有水路、農路，應以對地形、地貌影響最小之方式合理規劃。
廿三、	申請變更使用範圍內未申請開發之土地，應維持其出入功能。
廿四、	可供建築基地應就地質承載安全無虞之地區儘量集中配置，並使基地法定空地儘量集中留設並與開放空間相聯貫，以發揮最大保育、休憩與防災功能。
廿五、	申請變更使用範圍內應依行政院核頒之災害防救方案規定，規劃設置足夠之防災避難場所、設施、消防救災路線、火災延燒防止地帶。
廿六、	申請變更使用範圍毗鄰外側土地，除面臨具隔離功能之海、湖、河等公共水域，或山林、公園等永久性公共綠地、空地者外，應設置隔離綠地或退縮建築，其距離須在十公尺以上。
廿七、	依本規範申請變更使用應先進行都市設計，並納入都市計畫書規定。
	前項都市設計之內容須視實際需要，表明下列事項：
	(一)公共開放空間系統配置與管制事項。
	(二)人行空間或步道系統動線配置事項。
	(三)交通運輸系統配置及管制事項。
	(四)建築量體、公共設施及公用設備之配置、高度、造型、色彩與風格等管制事項。
	(五)環境保護設施配置與管制事項。
	(六)綠化植栽及景觀計畫。
廿八、	公共管線應以地下化為原則，若管線暴露於公共主要道路線上時，應加以美化處理。
廿九、	申請變更使用範圍內應設置消防設施，其設置標準應依照消防法及內政部訂定之各類場所消防安全設備標準規定辦理。
三十、	依本規範變更為住宅社區使用時，得規劃部分土地作為社區性商業使用，其面積不得超過申請變更使用土地總面積之百分之十。
三一、	依本規範申請變更使用範圍內之建築基地，應於計畫書內載明不得適用實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法，及其他有關容積獎勵相關法規之規定。
三二、	依本規範申請變更使用，應規劃提供變更使用範圍內及全部或局部都市計畫地區使用之公共設施及公用設備。
三三、	應依第三十二點規定劃設而未能在變更使用範圍內劃設提供之公共設施及公用設備，應提供完整可建築土地予直轄市或縣（市）政府作為設置之代用地，或得改以同比例土地依都市計畫變更後第一次公告土地現值換算捐贈代金。
三四、	依前二點劃設及提供之公共設施及公用設備用地及代用地，其面積合計不得低於申請變更使用總面積之百分之四十，其中代用地面積不得低於百分之五。
三五、	依本規範申請變更使用範圍內所劃設之公共設施及公用設備用地，如擬依都市計畫公共設施用地多目標使用方案作多目標使用時，以供作非營業性之公共使用者為限，其項目並應在計畫書中敘明。
三六、	變更使用範圍內依規定設置之公園、綠地、廣場、兒童遊樂場等面積合計不得低於申請變更使用總面積之百分之十。
三七、	變更使用範圍內之主要道路應採人車分離之原則劃設人行步道，且步道寬度不得小於一‧五公尺。
三八、	變更使用範圍內除每一住宅單元（住戶）至少應設置一路外汽車停車位外，並應按範圍內居住規模或服務人口車輛預估數之百分之二十設置足夠之公共停車場。
三九、	依本規範申請變更使用範圍內之建築基地，其原始地形在坵塊圖上之平均坡度達百分之十五以上者，除本規範另有規定外，其建蔽率不得超過百分之四十，平均容積率不得超過百分之一百；其餘建築基地之建蔽率不得超過百分之五十，平均容積率不得超過百分之二百。但所提供之公共設施及公用設備用地及代用地超過本規範所定最低比例者，得酌予提高其平均容積率；其提高部分不得超過上述所訂平均容積率上限之百分之二十。
肆、	附帶條件
四十、	申請變更使用範圍內規劃做為商業使用之土地，應提供都市計畫變更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積乘積之百分之五金額，其中二分之一撥中央農業主管機關供農業建設；二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方、鄉村建設及辦理農地使用管制經費。
四一、	申請變更使用範圍內之道路、學校、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、停車場等公共設施用地，應捐贈予當地直轄市、縣（市）政府。
四二、	代用地及前二點捐贈之土地及提供之現金，應於變更都市計畫核定或備案機關都市計畫委員會審議通過後與直轄市或縣（市）政府簽訂協議書。
四三、	依本規範申請變更使用如為住宅社區者，應檢具社區經營管理計畫，其內容如附件。
四四、	協議書應載明下列事項：
	(一)具結保證依核准之都市計畫實施，其變更為住宅社區使用者，並切結依核准之社區經營管理計畫實施。
	(二)自願捐贈之公共設施用地及代用地座落、面積及現金金額。
	(三)取得建築物之使用執照前，不得為土地所有權之移轉。但經出具土地使用同意書之土地所有權人移轉土地所有權予申請人者，不在此限。
	(四)申請人應於協議書簽訂後一定期間內，配合直轄市、縣、（市）政府辦理前款規定之預告登記；土地為公有者，應於取得所有權後一定期間配合辦理。
	(五)違反前四款規定之效力。
四五、	第四十四點第四款所定之效力包括：
	(一)撤銷開發許可並公告之。
	(二)土地變更為原使用分區。
	(三)已完成所有權移轉登記之公共設施用地、代用地及提供之現金不予發還。
四六、	申請變更使用範圍內若無公共下水道系統可供接用，或雖有公共下水道系統接用，其設置容量無法收集處理因開發所產生之污水量者，應依下水道法規定設置專用下水道系統及管理組織，並應採用雨水與污水分流方式處理，其經處理之污水應符合放流水排放標準。若排入原灌溉設施者，應經主管機關同意。
四七、	申請人應擬具有關廢棄物處理、清運、收集及設置地點等計畫，該計畫應經環保主管機關同意。
四八、	申請人應檢附相關事業（電力、電信、自來水）主管機構之明確同意供應文件。但各該機構不能提供供應服務，而由申請人自行處理，並經各該主管機構同意者，不在此限。
四九、	（本點刪除）
伍、	附則
五十、	申請人違反協議書規定事項，當地直轄市、縣（市）政府得撤銷其開發許可，並即依都市計畫法第二十七條規定將其土地變更回復為原使用分區，其已完成移轉登記之自願捐贈土地及已提供之現金不予發還。
五一、	基地內夾雜零星或狹小公有土地或未登錄土地，基於整體規劃開發及水土保持需要，應先依規定取得同意合併開發證明書。
五二、	本規範規定事項，如直轄市、縣（市）政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定者，或其屬配合國家重大建設者，得經內政部都市計畫委員會就實際情形審決之，不適用本規範全部或一部之規定。若仍有未規定事項，仍以內政部都市計畫委員會之決議為準。

附表依本規範申請變更使用之土地不得位於下列地區

相關法規之規定	主　管　機　關
一、依水利法及台灣省水庫蓄水使用管理辦法公告之水庫蓄水範圍	直轄市、縣（市）政府水利單位
二、依水利法及淡水河洪水平原管制辦法公告之防洪區	直轄市、縣（市）政府水利單位
三、依水利法劃設之河道或行水區	中央水利主管機關或直轄市、縣（市）政府水利單位
四、依文化資產保存法劃定之古蹟保存區	直轄市、縣（市）政府民政單位或都市計畫單位
五、依文化資產保存法指定之生態保育區、自然保留區	直轄市、縣（市）政府農業單位
六、依野生動物保育法之野生動物保護區	直轄市、縣（市）政府農業單位
七、依動員勘亂時期國家安全法施行細則劃定公告之下列地區：　　(一)海岸管制區之禁建區　　(二)山地管制區之禁建區　　(三)重要軍事設施管制區之禁建區	直轄市、縣（市）政府農業單位
八、依電信法及「衛星微波通信放射電波範圍禁止及限制建築辦法」劃定之禁止建築地區	直轄市、縣（市）政府建管單位
九、依民用航空法及「飛航安全標準及航空站、飛行場、助航設備四週禁止限制建築辦法」劃定之禁止建築地區	直轄市、縣（市）政府建管單位
十、依公路法及「公路兩側公私有建物廣告物禁建限建辦法」劃定之禁建地區	直轄市、縣（市）政府建管單位
十一、依大眾捷運法及「大眾捷運系統兩側公私有建築物與廣告物禁止及限制建築辦法」劃定之禁建地區	直轄市、縣（市）政府建管單位
十二、依「原子能法」施行細則劃定之禁建區	直轄市、縣（市）政府建管單位
十三、依行政院核定之「臺灣沿海地區自然環境保護計畫」劃設之自然保護區	直轄市、縣（市）政府建管單位
十四、其他	內政部營建署

附件　　社區經營管理計畫內容

一、申請人應擬定社區管理維護計畫，其內容包括項目如下：

(一)執行策略。
(二)社區住戶管理委員會輔導成立計畫。
(三)社區公共及公用設施管理維護計畫。
(四)社區管理維護基金提撥及支用計畫。
(五)社區管理及清潔人員設置計畫。
二、第一點執行策略應敘明社區管理維護計畫之擬訂、推動及與社區住戶管理委員會交接事宜。
三、申請人應負輔導成立社區住戶管理委員會之責。其成立及運作與公共基金之設置，仍應依公寓大廈管理條例相關規定辦理。
四、社區公共及公用設施管理維護計畫內應敘明各該公共及公用設施用地之管理維護單位或機構。
五、申請人應依開發許可之樓地板面積隨量提撥二年之社區管理維護基金。其中住宅及非營業用公共設施樓地板面積提撥標準為每年每平方公尺三百元；營業用樓地板面積提撥標準為每年每平方公尺四百五十元。
六、社區管理維護基金之支用範圍如下：
(一)公共及公用設施。
(二)社區指標，街道傢俱，公共景觀及植栽。
(三)公用水塔、水池及輸水管線。
(四)社區內一般廢棄物清除、處理之運輸、貯存之工具及設施。
(五)其他維生必要公用水電、電信設備。
七、社區管理維護基金之使用方式以原設施及設備之換新、管理、興修為原則。
八、申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時，一次提撥全數之社區管理維護基金金額予社區住戶管理委員會，並將社區管理維護基金金額提撥及支用之範圍，明定於買賣雙方房地買賣契約書。
九、社區開發完成前公共設施之管理維護，由申請人負擔。

(附圖) 都市計畫農業區變更使用辦理程序示意圖

　　　　　　　　　　　　┌─────────────────┐
　　　　　　　　　　　　│徵得中央目的事業主管機關同意　　　│
　　　　　　　　　　　　├─────────────────┤
　　　　　　　　　　　　│　　辦　理　者：申　請　人　　　　│
　　　　　　　　　　　　└───────┬─────────┘(一)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　　　　┌─────────────────┐
　　　　　　　　　　　　│檢具土地使用同意書、變更計畫書圖　│
　　　　　　　　　　　　│　　　申辦都市計畫變更　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　├─────────────────┤
　　　　　　　　　　　　│　　辦　理　者：申　請　人　　　　│
　　　　　　　　　　　　└───────┬─────────┘(二)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　　　　┌─────────────────┐
　　　　　　　　　　　　│受理變更申請並辦理公開展覽及說明會│
　　　　　　　　　　　　├─────────────────┤
　　　　　　　　　　　　│　辦理者：直轄市、縣（市）政府        │
　　　　　　　　　　　　└───────┬─────────┘(三)
　　　　　　┌─────────────┼──────────────┐
　　　　　　↓　　　　　　　　　　　　　↓　　　　　　　　　　　　　 ↓
┌───────────┐　┌──────────┐　┌─────────┐
│環境影響說明或評估審查│　│　都市計畫變更審議　│　│水土保持計畫之審查│
│　　 (依環評法規定)　     │　│　　及轉報核定　　   │　│(依水土保持法規定) │
├───────────┤→├──────────┤←├─────────┤
│辦理者：直轄市、縣(市) │　│辦理者:直轄市、縣(市 │　│辦理者：直轄市、縣│
│ 政府(環境保護單位)　     │　│)政府(都市計畫單位)     │     │(市)政府(農政單位) │
└──────┬────┘　└─────┬────┘　└──────┬──┘
　　　　   　　 │(四)之一　　　　　     　　│　(四)　　           　　　　　 │(四)之二
　　　　　   　 └────────────┼─────────────┘
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ↓
　　　　　　　　　　　　┌─────────────────┐
　　　　　　　　　　　　│ 都市計畫變更核定及轉報備案之審議   │
　　　　　　　　　　　　├─────────────────┤
　　　　　　　　　　　　│　辦理者：內政部、省政府　　　   　│
　　　　　　　　　　　　│　　　　　都市計畫委員會　　　　 │
　　　　　　　　　　　　└────────┬────────┘(五)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　　　　┌─────────────────┐
　　　　　　　　　　　　│　　　　簽　訂　協　議　書　　　　│
　　　　　　　　　　　　├─────────────────┤
　　　　　　　　　　　　│　辦理者：申請人　　   　　   　     │
　　　　　　　　　　　　│　　　　　直轄市、縣(市)政府　　 │
　　　　　　　　　　　　└────────┬────────┘(六)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　　　　┌─────────────────┐
　　　　　　　　　　　　│核定或備案及發布實施並核發開發許可│
　　　　　　　　　　　　├─────────────────┤
　　　　　　　　　　　　│　   辦理者：直轄市、縣（市）政府　│
　　　　　　　　　　　　└────────┬────────┘(七)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　　　┌──────────────────┐
　　　　　　　　　　　│ 申請雜照興闢公共設施，移交地方政府   │
　　　　　　　　　　　│ ，並完成捐贈土地之移轉登記及現金之   │
　　　　　　　　　　　│ 提供　　　　　　　　　　　　　　　   │
　　　　　　　　　　　├──────────────────┤
　　　　　　　　　　　│辦理者：申請人、直轄市、縣（市）政府│
　　　　　　　　　　　└─────────┬────────┘(八)
     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     ↓
　　　　　　　　　　　┌─────────────────┐
　　　　　　　　　　　│　　　申　請　建　造　執　照　　　│
　　　　　　　　　　　├─────────────────┤
　　　　　　　　　　　│　　　辦　理　者：申　請　人　　　│
　　　　　　　　　　　└─────────────────┘(九)

一、	本規範依都市計畫法第二十七條之一第二項訂定之。
二、	都市計畫農業區變更使用，除另訂有變更用途之使用區審議規範或處理原則者，從其規定外，依本規範之規定辦理。
二之一、	都市計畫農業區變更使用，有下列情事之一者，得由各級都市計畫委員會就實際情形審決之，不適用本規範全部或一部之規定。
	（一）變更範圍內現有聚落建築密集者。
	（二）因計畫書圖不符、發照錯誤、地形修測、計畫圖重製或基地畸零狹小，配合都市整體發展而變更者。
	（三）經目的事業主管機關同意興辦教育、文化、社會福利、醫療照顧服務、寺廟宗教、公用設施或公益設施等事業需要而變更者。
	（四）各級政府整體開發而變更者。
三、	申請人依本規範申請變更使用，應檢具土地使用同意書及變更都市計畫書圖（含建築計畫及環境調查分析報告）送請直轄市或縣（市）政府於查核相關書圖文件無誤後，依都市計畫法第二十七條規定辦理都市計畫變更，免依本部七十四年九月十九日台內營字第三二八四七七號函規定程序報核，其申辦程序如附圖。但其擬舉辦之事業，依規定須經各該目的事業主管機關核准者，應先徵得各該目的事業主管機關同意後辦理。
四、	辦理都市計畫變更之機關於查核計畫書圖及相關文件無誤後，應即依法辦理公開展覽及舉行說明會，並於完成公開展覽後一個月內提該管都市計畫委員會審議。直轄市、縣（市）都市計畫委員會審議結果，無論同意與否，直轄市、縣（市）政府政府均應於三個月內依都市計畫法第十九條規定將其審議結果，連同都市計畫書圖及相關文件報請內政部核定。
	各級都市計畫委員會審議都市計畫變更案件，應確實依各級都市計畫委員會組織規程第十條規定，允許與案情有關之公民或團體代表列席聽取案情說明，並表達意見。
五、	依本規範申請變更使用時，其依法須辦理環境影響評估及實施水土保持之處理與維護者，都市計畫變更之審議、環境影響評估及水土保持計畫之審查，得採平行作業方式辦理。但依法須辦理環境影響評估者，於各該都市計畫變更案報請核定時，必須檢具環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告書；依法須實施水土保持之處理與維護者，應於核發開發許可前，檢具經水土保持主管機關審查核可之水土保持規劃書。
六、	申請人於都市計畫變更案經核定機關都市計畫委員會審議通過後，應即與當地直轄市或縣（市）政府簽訂協議書。都市計畫核定機關於申請人完成協議書簽訂後，應即予核定或轉報備案，層交直轄市、縣（市）政府依法發布實施，以及依規定核發開發許可。
七、	申請人於取得開發許可後，應先依規定申領雜項執照，並於完成雜項工程及興闢完成公共設施，經直轄市或縣（市）政府查驗合格，辦理移交予該管政府並完成自願捐贈土地之移轉登記及現金之提供後，始得依法申領建造執照。
	前項現金之提供，如因情形特殊，經申請人與當地直轄市、縣（市）政府協議，報經該管都市計畫委員會同意者，得以分期方式繳納，並納入都市計畫書規定。
八、	依本規範規定辦理都市計畫變更，其辦理機關為各該都市計畫原擬定機關。但都市計畫原擬定機關為鄉（鎮、市）公所者，由縣政府辦理；申請變更範圍跨越省（市）境或縣（市）境者，由申請範圍較大之直轄市或縣（市）政府主辦之。
九、	依本規範規定辦理都市計畫變更，其細部計畫得一併辦理擬定。
十、	辦理都市計畫變更之機關受理依本規範申請變更使用案件時，若發現計畫書圖及相關文件不符（全）者，應一次限期申請人補正（件）。申請人無正當理由逾期不補正（件）者，應將其申請案退回，並副知上級主管機關。
十一、	依本規範申請變更使用，涉及環境影響評估及水土保持者，應依環境影響評估及水土保持有關規定辦理。

都市計畫農業區變更使用審議規範

壹、總則

貳、基地條件

參、

土地使用與公共設施計畫

肆、

附帶條件

伍、

附則

附表 依本規範申請變更使用之土地不得位於下列地區

附件 社區經營管理計畫內容

(附圖) 都市計畫農業區變更使用辦理程序示意圖

附表依本規範申請變更使用之土地不得位於下列地區

附件　　社區經營管理計畫內容