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都市計畫整體開發地區處理方案

壹、背景說明

按都市計畫書附帶規定應辦理整體開發之土地，多為原屬非建築用地變更為建築用地或低使用價值土地變更為高使用價值之土地，應依規定辦理整體開發，始符合都市計畫實施之公平原則及其基本精神。惟因地方政府未能積極推動辦理，且都市計畫法規定亦未盡周延，致產生建築執照核發之爭議及公共設施保留地未能有效取得之問題。為解決上開執行爭議，本部曾於八十五年及八十六年間研訂完成「都市計畫書規定應以市地重劃區段徵收或其他方式整體開發並於完成整體開發後始准核發建築執照處理要點」及「都市計畫書附帶規定應辦理整體開發地區可行性評估補充規定」，並函請各直轄市、縣（市）政府積極推動辦理，惟成效不彰。為進一步督導及協助直轄市、縣（市）政府儘速妥善解決都市計畫書附帶規定整體開發之問題，爰訂定本方案。

貳、目前辦理情形

依本部於本（九十一）年就臺灣地區二十四個直轄市、縣（市）都市計畫地區之都市計畫書附帶條件規定應辦理整體開發地區所為調查（詳附表），於都市計畫書規定應辦理整體開發之地區，不包括本部負責開發之淡海新市鎮及高雄新市鎮，計九０六處，總面積約一七、０００公頃，其中已完成整體開發之面積約五、五００公頃，尚未完成整體開發之面積約一一、六００餘公頃。

參、問題分析

都市計畫書附帶規定辦理整體開發地區未能依規定辦理整體開發之成因，分述如下：
 
一、
 都市計畫發布實施後，部分建築用地所有權人反對與阻撓納入整體開發，惟公共設施保留地之所有權人多贊同納入整體開發，協調不易。
二、
 部分地區公共設施負擔偏高，自償性不足。
三、
 現有合法建築物密集，建築物所有權人之阻抗。
四、
 景氣低迷、開發成本難以回收，辦理整體開發之意願不高。
五、
 屬於後期發展地區，尚無發展需求。
六、
 直轄市、縣（市）政府人力及經費不足。
七、
 規定由土地所有權人自行辦理整體開發整合困難。

肆、解決對策

一、
 積極辦理整體開發：經可行性評估後如屬可行並有足夠財源者，應積極辦理整體開發或鼓勵私人或團體自行辦理整體開發。政府於辦理市地重劃或區段徵收時，得依規定將得委外辦理之事項，委由事業機構、法人或學術團體辦理。
二、
 改以都市更新方式辦理整體開發：建築物密集之舊市區，依計畫書規定實施整體開發確有困難者，得予劃定為都市更新地區，改採都市更新法規有關之獎勵協助規定，實施再開發。
三、
 降低容積率後解除整體開發限制：已發展之市區，依計畫書規定實施整體開發確有困難者，得適切調降該地區之容積率後，部分剔除於整體開發或全部解除整體開發之限制；其未能整體開發取得之公共設施用地，由政府編列預算或以容積移轉方式取得之。
四、
 提高財務計畫之自償性：因共同負擔偏高致整體開發發生困難者，得適度檢討降低公共設施用地、其他負擔之比例、提高土地使用強度，或者藉由先行標售市地重劃抵費地籌措開發經費，以提高財務計畫之自償性。
五、
 改採開發許可或使用許可方式：經可行性評估後適宜由私人或團體開發者，應於主要計畫書內增訂開發許可之條件，或明定自行提供土地或代金之比例，由私人或團體申請開發，或於自行提供一定比例之土地或代金後申請建築使用；其重要公共設施用地，並得由主管機關先行取得興闢。
六、
 經可行性評估後如屬可行惟缺乏開發財源者，得依平均地權條例第六十一條規定，先行辦理重劃土地之交換分合、測定界址及土地分配、登記及交接，以利民眾申請建照。至於公共設施工程，則視都市之發展情形另行辦理，其工程費用依徵收工程受益費之規定辦理，或由土地所有權人集資自行興設。
七、
 恢復原來使用分區：土地所有權人配合開發意願偏低，且當地都市發展無迫切需要者，檢討恢復為原來使用分區，俟當地確有發展需要時，再行檢討變更都市計畫。

伍、實施期程與經費：

一、實施期程：
 
(一)
 由直轄市、縣（市）政府依本部訂定之「都市計畫書規定應以市地重劃區段徵收或其他方式整體開發並於完成整體開發後始准核發建築執照處理要點」及「都市計畫書附帶規定應辦理整體開發地區可行性評估補充規定」，於九十二年六月三十日前辦理完成整體開發地區之可行性評估。
(二)
 經評估不可行者，應即依前述解決對策，專案通盤檢討作適切調整，並於九十三年六月三十日前完成。
(三)
 除經通盤檢討解除整體開發限制、改採開發許可或使用許可及恢復原來使用分區之地區外，應於十二年內完成整體開發，其中都市計畫書規定應整體開發已逾十年以上地區，應優先辦理開發，最遲應於九十六年六月三十日前完成整體開發。
(四)
 由直轄市、縣（市）政府於九十一年九月三十日前研提工作計畫，含所需行政作業經費概估，送本部核備。
二、實施經費：
(一)
 本方案之行政作業費用，包括整體開發可行性評估、都市計畫通盤檢討等，由本部以專案性計畫編列預算，補助直轄市、縣（市）政府。
(二)
 區段徵收或市地重劃所需財源，由直轄市、縣（市）政府自行籌措。
(三)
 開發許可或使用許可地區內之公共設施用地取得及興闢經費，由直轄市、縣（市）政府建立受益回饋代金專戶挹注。

陸、配合辦理事項

 
一、
 各級政府於辦理都市計畫新訂、擴大或變更時，如擬於都市計畫書規定以市地重劃、區段徵收或其他方式辦理整體開發者，應先會同當地地政機關評估可行性，以避免無法辦理整體開發之都市計畫案件增加。
二、
 由本部於九十一年十二月三十一日前訂定「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則」，並請直轄市、縣（市）政府依上開檢討原則儘速辦理整體開發專案辦理都市計畫通盤檢討作業。
三、
 於九十一年十二月三十一日前修改都市計畫法，增列開發許可及使用許可之法源。
四、
 請本部地政司於九十一年十二月三十一日前修改土地徵收條例，規定區段徵收以領回抵價地為原則。
五、
 請本部地政司於九十一年十二月三十一日前研訂完成依平均地權條例第六十一條規定辦理重劃之作業規定。
六、
 由本部定期邀集直轄市、縣（市）政府業務主管或至直轄市、縣（市）政府舉辦座談會，以暸解本方案實際執行情形及輔導解決個案遭遇之困難。