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106年度社會住宅包租代管試辦計畫問與答(業者篇)
土地組
發布日期:2017-11-13

目  錄

  1. 一、什麼是租屋服務事業?
  2. 二、要如何申請認定為租屋服務事業?
  3. 三、業者如何參加社會住宅包租代管試辦計畫?如何申請服務費用免營業稅?
  4. 四、業者加入包租代管試辦計畫應提供哪些服務?
  5. 五、房東向業者提出申請後,業者應做些什麼?
  6. 六、房客向業者提出申請後,業者應做些什麼?(106.11.13修正)
  7. 七、租約簽訂年限如何訂定?
  8. 八、包租方案是否要向房客收取押金,押金如何處理?
  9. 九、是否一定要辦理公證?公證費如何申請補助?
  10. 十、如何協助房東申請居家安全保險費補助?有哪些保險業者承保居家安全險?
  11. 十一、住宅出租修繕費用如何申請補助?費用如何計算?
  12. 十二、住宅修繕「每處」每年補助新臺幣1萬元,其每處之認定為何?
  13. 十三、房客積欠租金時,業者應如何處理?
  14. 十四、代管方案之房客無力支付租金時,業者如何協助申請代墊租金?

一、什麼是租屋服務事業? Top

答:依據「租屋服務事業認定及獎勵辦法」所稱租屋服務事業,指提供租屋市場資訊、媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等服務,經主管機關認定之私法人或團體。

二、要如何申請認定為租屋服務事業? Top

答:

  1. (一) 申請資格
    1. 立案之社會團體或財團法人,其章程明定辦理社會福利或住宅相關業務。
    2. 不動產租售業、不動產經紀業或其他相關服務業。
  2. (二) 具有上述資格者,於直轄市、縣(市)政府網站,或內政部營建署網站首頁專區下截並填具申請表,並檢附下列文件,向直轄市、縣(市)主管機關提出申請。
    1. 立案之社會團體或財團法人:立案證書及其章程影本。
    2. 不動產經紀業:經直轄市、縣(市)地政主管機關許可及設立備查之證明文件影本。
    3. 不動產租售業或其他相關服務業:公司或商業登記證明文件影本。
    4. 其他經主管機關認定之證明文件。
  3. (三) 經直轄市、縣(市)主管機關審查後,核發租屋服務事業認定函。
  4. (四) 經直轄市、縣(市)主管機關認定之租屋服務事業,應公告之。

三、業者如何參加社會住宅包租代管試辦計畫?如何申請服務費用免營業稅? Top

答:

  1. (一) 業者需先向各直轄市政府申請取得租屋服務事業認定函。
  2. (二) 依政府採購法及各直轄市政府辦理之「社會住宅包(代)租代管計畫委託專業服務案」之招標文件規定,向該直轄市政府投標。
  3. (三) 各直轄市政府依政府採購法規定,完成決標簽約之廠商,即可辦理包租代管計畫之相關業務,並按計畫內容採「論件計酬」方式補助業者相關服務費用。
  4. (四) 業者之服務費用得直接開立免(營業)稅之發票,之後再由各地國稅局視需要逐案審查,無需特別提出服務費用免營業稅之申請。

四、業者加入包租代管試辦計畫應提供哪些服務? Top

答:業者承攬各直轄市政府辦理之「社會住宅包(代)租代管計畫委託專業服務案」後,提供之服務項目如下:

  1. (一) 租屋資訊。
  2. (二) 租金補助諮詢。
  3. (三) 承租民間住宅並轉租及代為管理。
  4. (四) 媒合承、出租雙方及代為管理。
  5. (五) 協助收取租金。
  6. (六) 協助租屋契約公證。
  7. (七) 租屋修繕諮詢。
  8. (八) 租屋搬遷諮詢。
  9. (九) 住宅出租修繕獎勵諮詢。
  10. (十) 租屋糾紛諮詢。
  11. (十一)其他租屋相關諮詢。
  12. (十二)其他經主管機關認定或契約載明之服務項目。

五、房東向業者提出申請後,業者應做些什麼? Top

答:

  1. (一) 依據「租屋服務事業辦理承租民間住宅並轉租或媒合承出租及其他服務注意事項」規定,業者於受理出租人申請後應辦事項如下:
    1. 文件審核:業者受理房東申請出租住宅案件後,應於七日內完成文件審核,對於文件不齊應為補正者,應一次通知限期補正;逾期不補正或仍不符相關規定者,不予受理。
    2. 資格審查:經審查符合資格者,於七日內會同房東進行屋況確認及辦理後相關租屋事宜。
  2. (二) 有關業者於受理出租人申請後應辦事項,若6直轄市主管機關另有規定者,從其規定。

六、房客向業者提出申請後,業者應做些什麼?(106.11.13修正) Top

答:

  1. (一) 依據「租屋服務事業辦理承租民間住宅並轉租或媒合承出租及其他服務注意事項」規定,業者受理房客申請承租住宅後應辦事項如下:
    1. 確認房客符合6直轄市政府所定資格,例如:申請人及其家庭成員之年所得、動產及不動產。
    2. 確認房客未享有政府辦理之租金補貼,且未承租政府興辦之出租住宅;或房客於申請時切結同意放棄已取得政府辦理之租金補貼或承租政府興建之國民住宅或社會住宅者。
    3. 以上資格符合者始得辦理後續相關租屋事宜。
  2. (二) 有關業者受理房客申請承租住宅後應辦事項,若6直轄市主管機關另有規定者,從其規定。

七、租約簽訂年限如何訂定? Top

答:以下就房東採包租或代管方案簽訂租約年限分別說明:

  1. (一) 房東採包租方案:房東與業者簽訂包租約,包租約年限為3年。業者包租期間可再與房客簽訂轉租約,轉租約年限至少1年,轉租約期滿後,房客可再與業者續租,租期最長2年,即業者與房客之轉租約租期最長3年。
  2. (二) 房東選擇代管方案:由業者媒合租屋案件,房東與房客簽訂租約,其租約年限至少1年,租約期滿後,房東與房客可再協議續約,租期最長2年,即房東與房客之租約租期最長3年。

八、包租方案是否要向房客收取押金,押金如何處理? Top

答:包租方案係由業者擔任二房東,向房客收取之押金由業者自行處理。

九、是否一定要辦理公證?公證費如何申請補助? Top

答:

  1. (一) 房東選擇包租方案,與業者簽定租約,如欲辦理公證,政府不補助公證費。
  2. (二) 房東選擇代管方案,由房客與房東自行決定。因租賃契約公證所產生之強制效力,始於租賃契約結束之後,故不強制規定須辦理公證。
  3. (三) 代管方案辦理公證,其公證書應載明逕受強制執行。至補助之公證費由業者檢附租賃契約及公證費申請書相關文件,向6直轄市主管機關提出申請。

十、如何協助房東申請居家安全保險費補助?有哪些保險業者承保居家安全險? Top

答:

  1. (一)居家安全保險費用補助申請方式如下:
    1. 業者協助房東填具居家安全相關保險費申請書,並請房東檢附保險單影本、保險收據、房東存摺影本。
    2. 業者協助向6直轄市主管機關申請居家安全相關保險費補助。補助保險費最高為每年每處新臺幣3,500元,申請流程詳附件1。
    3. 保險業者基於業務自主、成本考量、契約自主及房東之出租住宅目前是否有居家安全相關保險等因素,對於是否核保、保險額度及範圍,由保險業者與房東協議定之。
  2. (二) 有關有意願提供居家安全險之者保險業者名單,請上內政部營建署網站首頁(網址:http://www.cpami.gov.tw)右側→「快捷服務」→「社會住宅包租代管專區」查詢相關資訊。

十一、住宅出租修繕費用如何申請補助?費用如何計算? Top

答:

  1. (一) 依據「租屋服務事業辦理承租民間住宅並轉租或媒合承出租及其他服務注意事項」規定,應檢具下列文件向6直轄市政府提出申請:
    1. 住宅修繕申請書。
    2. 住宅所有權人修繕同意書。
    3. 租賃契約影本。
    4. 修繕後之照片。
    5. 修繕住宅之原始憑證(統一發票或收據)正本。
  2. (二) 住宅每處每年以實際修繕金額核計,最高補助新臺幣1萬元,並得逐年申請住宅出租修繕費用補助至租約終止日,最多申請至新臺幣3萬元。
  3. (三) 有關住宅修繕補助費用之計算及申請規定,若6直轄市主管機關另有規定者,從其規定。

十二、住宅修繕「每處」每年補助新臺幣1萬元,其每處之認定為何? Top

答:故「每處」之認定以每個門牌一處為認定原則。

十三、房客積欠租金時,業者應如何處理? Top

答:如遇房客積欠租金時,業者應依民法第440條第2項規定「租賃物為房屋者,......,遲延給付逾二個月時,始得終止租約。」辦理,其程序如下:

  1. (一) 業者應訂定相當期限催告繳清租金欠額。
  2. (二) 房客仍未於期限內繳清,由業者評估是否屬惡意欠租。
    1. 若屬惡意欠租者:依上述民法規定終止租約,並依公證法規定逕送強制執行。
    2. 若因有緊急危難事由而欠租者:
      1. (1) 業者通報地方社政單位評估並視情形結合資源提供相關協助。
      2. (2) 代管方案之房客,業者應協助房客向政府申請代墊租金。

十四、代管方案之房客無力支付租金時,業者如何協助申請代墊租金? Top

答:房客因緊急事由,致生活陷於困境無力支付租金者,得向各直轄市政府申請代墊租金予房東,其程序如下:

  1. (一) 檢具文件申請:檢具事實證明文件,向該直轄市主管機關申請。
  2. (二) 無力支付租金認定:由該直轄市主管機關會同社政主管機關辦理。
  3. (三) 簽訂還款計畫:房客經評估認定符合申請條件者,應與該直轄市主管機關簽訂還款計畫。
  4. (四) 代墊租金:經該直轄市主管機關審核通過後,由租屋服務事業於租賃期限內撥付代墊租金最多不得超過三個月,並以一次為限。
最後更新日期:2017-11-23
 
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