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解釋函彙編

有關貴府函詢房屋所有權人於簽訂租賃契約當時為未成年人,由其監護人以出租人名義與承租人簽訂租約,惟房屋所有權人現已成年,主張其應符合公益出租人資格1案,復如說明
國民住宅組
發布日期:2018-08-28
內政部107.8.28台內營字第1070814439號公告

說明:

一、復貴府107年7月3日高市府都發住字第10732325600號函。

二、依住宅法第3條第3款規定:「公益出租人:指住宅所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資格,經直轄市、縣(市)主管機關認定者。」。

三、有關民法監護人相關規定:

(一)第12條規定:「滿二十歲為成年。」

(二)第13條規定略以:「……滿七歲以上之未成年人,有限制行為能力。……」

(三)第1091條規定:「未成年人無父母,或父母均不能行使、負擔對於其未成年子女之權利、義務時,應置監護人。但未成年人已結婚者,不在此限。」

(四)第1098條規定略以:「監護人於監護權限內,為受監護人之法定代理人。……」

四、有關民法代理相關規定:

(一)第103條第1項規定:「代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力。」

(二)第170條規定:「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為,非經本人承認,對於本人不生效力。前項情形,法律行為之相對人,得定相當期限,催告本人確答是否承認,如本人逾期未為確答者,視為拒絕承認。」。

五、有關貴府函詢房屋所有權人於簽訂租賃契約當時為未成年人,由其監護人以出租人名義與承租人簽訂租約,惟房屋所有權人現已成年,主張其應符合公益出租人資格1節,說明如下:

(一)依上開民法立法意旨,因監護人為該住宅所有權人於未成年時之法定代理人,監護人應以該住宅所有權人名義簽訂租約(參照法務部70年8月8日法律字第9960號函),其效力及於本人(即未成年人);倘監護人係以自己名義簽訂租賃契約,並無民法第170條無權代理由本人事後承認規定之適用。

(二)倘契約係以監護人自己之名義簽訂,其契約之效力應不及於該未成年人,僅存於監護人與契約相對人之間,即與「住宅所有權人將住宅出租」之要件未符。倘監護人簽訂契約,係以住宅所有權人之未成年人名義為之,其效力及於該未成年人,該未成年人即符合住宅法第3條第3款有關公益出租人之要件。

六、本案住宅所有權人現已成年,如後續要符合公益出租人資格,依前揭住宅法第3條第3款規定,應以其本人名義將住宅出租予符合租金補貼申請資格者,並經直轄市、縣(市)主管機關認定,始符合公益出租人規定。

最後更新日期:2018-09-28
 
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