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業務新訊

挑空夾層請勿違規
發布日期:2007-10-13

挑空夾層請勿違規

■ 如何區分「合法夾層」與「非法夾層」?

一、購買預售屋:(包括尚未領得建造執照者、領得建造執照尚未施工者、已施工者、尚未領得使用執照者)

  1. 購屋者可要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准之圖說內容,查核該夾層之設置是否經該管機關核准,如該夾層未標示於核准圖說中,即屬違法。
  2. 簽訂購屋契約時,如建商或售屋公司提及可於領得使用執照後再行二次施工者,即屬違法部分。
  3. 無法自行判斷,可要求建商或售屋者出示建造執照,依執照號碼向當地主管建築機關查詢。
  4. 建商或售屋者如無法出示建造執照,購屋者可向地方主管建築機關、行政院公平交易委員會、各級政府之消保官及消費者保護團體檢舉。

二、購買成屋(包括已領得使用執照之房屋或二手屋):

  1. 合法夾層依法可辦理產權登記,非法夾層則無法辦理產權登記。依此原則,購屋者可按該夾層有無登記於產權面積中(即所稱權狀面積)或可否辦理產權登記加以判斷。
  2. 可要求售屋者出示使用執照,依執照號碼向當地主管建築機關查詢。

如所購之房屋依上開之原則已認定不能加建「夾層」者,購屋者應不得主動詢問建商或售屋者可否設置夾層,以免於日後產生糾紛時,難以舉證,保護自身應有之權益。

■ 前言

由於民眾對於住的質與量之需求日漸提高,追求較多的居住面積,而建商為尋求較高的售價及銷售率,挖空心思推出挑空或複式樓層建築,並於預售房屋時,以不實的廣告銷售方法,灌輸購屋者「買小坪數可作大坪數使用」的錯誤觀念,肇致購屋者於建築物完工領得使用執照後,透過建商或自行以二次施工方式,擅自加設部份或全部樓板成為夾層屋,甚或增加一層,以增加使用樓地板面積,滿足其個人追求較大居住面積需求,但卻違反法令規定。

■ 法令解說

建築物主要係供人居住、工作或從事其他活動使用,為確保國人的居住環境品質;同時為利創造良好的空間環境,現行建築管理法令,除對於居室之淨高有不得小於二‧一公尺之規定外,建築物室內空間規劃,配合基地周圍環境或室內空間高低變化的需求,適當地提高部分居室的空間高度採用夾層與挑空設計,以創造活潑而富有變化的居住空間,藉以提昇國人的居住品質,是法令所允許的。因此有所謂「挑空」、「夾層」、「挑高」等名詞出現在建商之銷售廣告中,說明如下:

一、何謂夾層
所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層;同一樓層內夾層面積之和,不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺,超過者應視為另一樓層。夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率,其經依法核准建造者,即可登記產權。

二、何謂挑空
所謂挑空係指部分居室例如客廳,提高其樓層高度,使該部分居室具有二層以上之空間高度,以獲得較大之視野及採光,藉以創造活潑而具有變化之室內環境。「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板,得不計入樓地板面積。

三、何謂挑高
所謂挑高係指建築物之樓層高度設計,採用比一般規定三.六公尺或實際需求為高者。現行建築技術規則規定,住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過四‧二公尺,其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺,但其他用途建築物因無樓層高度規定,常有挑高之情形。

四、何謂複層式構造
在同一戶內,為了空間變化需求而採不同樓板高度之設計者,稱之為複層式構造,採複層式構造設計者,其樓層高度不得超過四‧二公尺,且其室內平均高度不得超過三.六公尺。

■ 違規情形

一、將原合法之挑空設計,於領得使用執照後,擅自將挑空部分補平。

二、利用挑高的樓層,在原有的空間、高度下,於領得使用執照後,擅自加設另一樓層或部分樓層亦即夾層。

三、利用複層式之空間高低變化,在領得使用執照後,於原係供作空間變化之四‧二公尺部分擅自增設另一樓層。

■ 產生之影響

一、增加使用樓地板面積,破壞容積管制精神,影響其他合法使用住戶之權益。

二、影響建物結構安全及防火避難之功能造成逃生救災之困難。

三、破壞法令制度造成公權力之傷害。

■ 以往處理措施

一、鑑於台北市對挑空樓層違規之防範措施處理成效,參酌其訂定之「台北市建築物內樓板挑空設計審查原則」於八十三年十月二十八日增訂建築技術規則建築設計施工編第一百六十四條之一,以合理規範住宅、集合住宅等類似用途建築物之樓層最大高度及樓板挑空部分之位置、面積及高度,俾省市適用相同標準。

二、明釋建築物樓層間設置夾層,涉及建築物高度、總樓地板面積及構造載重等之變更,應適用建築法之規定,並不因其使用材質而有不同。明釋採複層式構造設計時,其同一戶之平均高度仍不得超過三‧六公尺。

三、責成省市政府考量地方實際需要及政府執行管理之行政能力,儘速訂定建築物合理樓層高度之審查原則,以為因應。

四、於例行記者會中或與記者日常閒談中,均曾宣示政府杜絕建商此一歪風之決心,希望藉報章雜誌之披載灌輸購屋民眾正確之觀念。

五、配合各電視、電台等媒體有關節目之邀請,指派相關主管接受訪問,以加強宣導相關政令。

六、要求各級政府應加強宣導,並請建築相關公會約束所屬會員,避免造成違規夾層屋之蔓延。

七、為讓一般民眾了解現行建築法令規定,除透過平面或電子媒體加強宣導外,並舉辦多次建築物公共安全宣導活動,其中室內裝修亦含括在宣導範圍內,教導民眾從事室內裝修行為時,須依法申請許可,並印製「建築物室內修管理辦法」,免費提供民眾索取。

八、依「建築物室內裝修管理辦法」規定應對室內裝修從業者舉辦培訓講習之課程,於該課程中施予建築法令之講授,使其明瞭室內裝修如何申請許可,並明確告知「違規夾層」之認定及其未在室內裝修範圍之內,使從業者得以在法令的規範下,從事室內裝修之行為。

■ 今後處理措施

一、加強購屋者權益保護

  1. 對所謂「夾層」、「挑空」、「挑高」建築術語應向民眾明確宣示,並告知如何分辨「合法夾層」與「非法夾層」,使其免於受騙。
  2. 責成各級主管建築機關應設置購屋者權益保護專線或購屋服務中心,提供購屋者查詢相關建築許可核准內容,防止不肖建商再以類似之不實銷售手法或廣告,欺瞞善意購屋民眾。
  3. 對於因建商利用不實銷售手法或廣告誤導而訂購或購買二手屋時前手已加建而不知情之民眾,營建署將主動協調配合行政院公平交易委員會、消費者保護委員及民間消費者保護團體,協助購屋者要求建商採取合理補救措施。
  4. 繼續透過電視、廣播媒體加強建築管理法令宣導,並教導民眾如何確保購屋權益。並瞭解建築法令有關室內裝修之規定:「凡供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認為必要時亦同」。希望民眾養成守法之習慣。

二、加強建造執照之審查
責成地方政府儘速依本部八十六年五月七日研商會議結論,研提建築物樓層高度審查原則,加強建築物樓層高度之審查,除必要之用途外,原則上應以三‧六公尺為原則,以徹底防止意圖違規案件之產生。

三、加強施工中建築物之管理
責成地方政府加強施工中之挑空或挑高建築物之勘驗,如有未依核准圖說施工者,應立即勒令停工並依法嚴處。如設計上有蓄意為日後二次施工違規預留空間者,應飭請變更設計,以免造成糾紛。

四、加強建築物之使用管理
對於挑空或挑高建築物使用執照之申請應嚴格審查,並予列管定期追蹤檢查,如有擅自加設或擴大樓地板面積者,應依建築法第九十一條及第九十五條之一嚴格取締。

五、獎勵績優建築投資業者,淘汰不良業者
透過本部於本年六月二十八日公布實施之「績優建築投資業評選及獎勵辦法」,公開評選績優建築投資業,由本部頒發識別標誌,以供購屋者參考。同時對於績優建築投資業者優先核准申辦獎勵投資興建國民住宅,並對於先建後售之獎勵投資興建國民住宅個案,得協調金融機構依工程進度給予建築融資,並酌予優惠建築融資利率,以提高其市埸競爭力,淘汰不良業者。

六、督促地方政府儘速實地瞭解違規情形,並依權責研擬處理原則明確告知民眾,以利配合遵循。

七、要求建築師公會、室內設計裝飾商業同業公會及建築投資商業同業公會,約束其所屬會員,不得從事或推出有違法令或游走法令邊緣之設計或產品,以維其專業形象,並避免破壞居住環境品質,滋生糾紛及造成政府處理之困擾。

最後更新日期:2010-05-07
 
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