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業務新訊

國民住宅社區管理維護回歸適用公寓大廈管理條例Q&A彙編
國民住宅組
發布日期:2006-04-14

前言

國民住宅條例訂定之初,為保障政府直接興建國民住宅社區的品質,明定由政府負責國民住宅社區管理維護工作。惟公寓大廈管理條例於民國84年公布施行後,一般住宅社區係由所有區分所有權人共同參與自主管理,因此,屢有國民住宅承購人陳情,希望適用公寓大廈管理條例,取得社區管理及基金運用之自主權。此外,91年12月11日修正施行之國民住宅條例第19條規定,國民住宅承購人於居住滿一年後即可出售予不具國民住宅承購資格者,故國民住宅社區逐步與一般住宅社區無異。爰此,本署開始辦理國民住宅條例部分條文修正工作。該修正條文業於94年元月26日公布施行,國民住宅社區管理維護將由社區依據公寓大廈管理條例自主管理。

為利國民住宅社區管理維護適用公寓大廈管理條例工作之推動,本署特針對辦理過程各級政府承辦人員、社區管理委員及一般民眾可能遇到之問題,依據辦理流程分類為成立管理委員會、辦理報備、基金提撥、後續法規適用、其他等5個單元,提出25項題目,以期相關人員遇到問題時可迅速的獲得解答。此外,有關公寓大廈管理條例更深入詳細之問題,本署前曾委託中華民國建築物管理維護經理人協會完成彙編「公寓大廈管理Q&A」乙輯。該專輯彙編民眾向本署函詢重覆性最多及管理組織普遍性面對的問題,編輯內容依問題性質分類為【區分所有權人會議】、【管理委員會】、【管理費及公共基金】、【區域規範】、【使用管理】、【住戶權利】、【違規處理】及【法規適用】等單元,收錄問題共計143 題,其內容業登載於本署網站,可供各界人士查閱參考。

【一、成立管理委員會】

Q1:原國宅社區具區分所有權人身分之管理委員會主委或委員,可否依據公寓大廈管理條例第25條規定為區分所有權人會議召集人,如否,則該社區區分所有權人會議召集人如何產生?(擬答單位:建管組)

A: 按公寓大廈管理委員會係依「公寓大廈管理條例」第29條規定成立,為執行區分所有權人會議決議及公寓大廈管理維護工作,所成立之管理組織,至國宅社區原有之管理組織係依「國民住宅條例」之相關規定成立,兩者設置之法源及程序並不相同,故國宅社區原管理組織之主任委員或管理委員雖具有區分所有人身分,該管理組織如非依公寓大廈條例規定成立,尚不得直接為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第25條第3項所稱之召集人。至於未依條例推選管理負責人或成立公寓大廈管理委員會、或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,其區分所有權人會議召集人之產生,依條例第25條第3項規定,由區分所有權人互堆一人為召集人,推選方式依條例施行細則第7條規定辦理,如召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,其任期至互推召集人為止。

Q2:公寓大廈管理條例施行前(84年6月30日前)已取得建造執照之國民住宅,應如何成立管理組織?(擬答單位:建管組)

A: 依據公寓大廈管理條例第55條規定,該條例施行前(84年6月30日前)已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第25條第3項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人。

Q3:原依據國民住宅條例相關規定成立之管理委員會,得否依據區分所有權人會議決議直接轉型為公寓大廈管理委員會,不再重新辦理委員會委員改選?(擬答單位:建管組)

A: 按「公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」為公寓大廈管理條例第29條第2項所明定。爰此,依據國民住宅條例相關規定成立之管理委員會,得依據區分所有權人會議決議直接轉型為公寓大廈管理委員會。

Q4:召集人於成立管理委員會或推選管理負責人後,是否視同解職或仍須續任至任期屆滿?(擬答單位:建管組)

A: 有關區分所有權人會議召集人之任期,按公寓大廈管理條例第25條第3項後段規定:「召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。」,依同條文前段規定,如公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人後,其主任委員或管理委員具區分所有權人身分,以該主任委員或管理委員為召集人;該主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。至於無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,原由區分所有權人互推之召集人,其任期依上開條文規定,仍繼續擔任至任期屆滿為止。

Q5:非區分所有權人之住戶得否被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人?(擬答單位:建管組)

A: 按「住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、「管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「主任委員、管理委員之選任、解任、權限及委員人數召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」、「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」分別為公寓大廈管理條例第3條第8款、第9款及第29條第2項、第5項所明定,故管理委員、主任委員或管理負責人資格,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,非區分所有權人之住戶,自得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

Q6:內政部所訂規約範本第7條第5款第1目規定主任委員、副主任委員及財務委員喪失區分所有權人資格者,當然解任。其反面解釋即上揭委員應具區分所有權人資格,如經區分所有權人會議決議修正僅具住戶身分即可,是否有抵觸其他法令規定?(擬答單位:建管組)

A: 按「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」、「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」為公寓大廈管理條例第29條第2項及第5項所明定,有關管理委員會主任委員、管理委員之選任,當依規約之規定或區分所有權人會議之決議,至於規約範本係供各公寓大廈訂定規約時之參考,各公寓大廈自得依區分所有權人會議之決議,訂定該公寓大廈規約之內容。有關規約範本第7條第5款第1目:「主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之資格及選任:五、主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者,即當然解任。(一)主任委員、副主任委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。」規定部分,係配合規約範本第5條第4項規定:「主任委員、副主任委員及財務委員,由具區分所有權人身分之住戶任之。」訂定,故公寓大廈規約對於主任委員、副主任委員及財務委員選任之身分無限制規定時,上開參考條文當配合修正。

Q7:國宅社區承租戶可否依公寓大廈管理條例得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人?(擬答單位:國宅組)

A: 依據國民住宅條例第21條第1第5款規定,國民住宅不得出租,如有變更為非居住使用或出租,經通知後三十日未予回復或退租情事者,國宅主管機關得收回住宅及基地,並得移送法院裁定後強制執行。但依據「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法」標租及標售之國宅社區商業、服務設施及其他建築物之承租戶則得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

Q8:有關區分所有權人會議決議成立,其出席及表決之人數及所有權比例為何?(擬答單位:建管組)

A: 按「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第31條所明文規定,故區分所有權人會議決議之成立,其應有之出席及表決之人數及所有權比例,除規約另有規定外,依上開條文規定辦理。至於區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得依條例第32條規定就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。該決議之會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。且會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

A.Q1:國民住宅社區召開區分所有權人會議,未售空屋如何行使表決權及請求召集臨時會議?(擬答單位:建管組、管理組)

A: 按「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。」、「區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。」公寓大廈管理條例第27條第1項及第2項定有明文,故國民住宅未售空屋表決權之計算,仍依上開條文規定辦理。至關未售空屋區分所有權之行使,依據公寓大廈管理條例第27條第3項規定:「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算」,該條例所稱之他人,內政部90年2月8日台90內營字第9082309號業已函示,略以:「...按民法總則編第二章人之規定,包括自然人及法人,...因條例未有例外規定,應包括自然人及法人,...」。故區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託其他自然人或法人代理出席,直轄市、縣(市)政府係屬公法人,自得受委託代為出席區分所有權人會議,惟鑒於政府雖為未售戶之所有權人惟未實際參予社區自治事務,倘社區出席人數未有影響議題決議之虞,基於社區自管自治精神,仍宜由社區住戶自行參與為宜。

【二、報備】

Q9:國宅社區完成報備後應如何申請提撥國民住宅社區管理維護基金?(擬答單位:國宅組)

A: 依據國民住宅條例第18條之1規定,國民住宅管理維護基金提撥金額、方式、移交申請條件及程序等事項之規定,由直轄市及縣(市)政府定之。各國宅社區依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人,並完成報備後,應依據各直轄市、縣(市)政府所定移交申請條件及規定向所在地縣(市)政府提出申請(申請單位如附表二)。各直轄市、縣(市)政府應於前開社區依規提出申請國民住宅管理維護基金提撥該社區作為公共基金之日起一年內,將國民住宅管理維護基金提撥予該社區。

Q10:公寓大廈管理組織報備應檢附那些文件?(擬答單位:建管組)

A: 有關公寓大廈管理組織申請報備及應檢附之文件,依公寓大廈管理組織報備處理原則第3點規定,包括 :(一)申請報備書及申請報備檢查表(二)成立管理委員會或推選管理負責人時之全體區分所有權人名冊(三)成立管理委員會或推選管理負責人時之區分所有權人會議會議紀錄(四)公寓大廈或社區區分所有標的基本資料或建築物使用執照影本,各直轄市、縣(市)政府受理報備時,當依上開規定檢查文件齊全後,由受理報備機關發給同意報備證明。

B.Q1:原國宅社區僅一個委員會,領有數張使用執照,住戶有共識轉型合併為一委員會,其報備處理程序?(擬答單位:建管組)

A: 按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織準用本條例之規定。」、「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區,指下列情形之一:一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」分別為公寓大廈管理條例第53條及條例施行細則第12條所明文規定,又按「如為同一建築基地範圍內或山坡地開發建築管理辦法規定,以一開發許可申請案之範圍內,雖領有數張使用執照,其比鄰之公寓大廈,經區分所有權人會議決議合併為一個管理委員會,申請管理組織者,非條例所不許」為內政部89年10月23日台89內營字第8910664號函所明示,故一開發許可範圍內領有數張使用執照之公寓大廈,經區分所有權人會議決議得合併成立一管理委員會,其決議成立之出席及同意之人數及所有權比例,仍依條例第31條及第32條規定辦理。

B.Q2:原國宅社區只領有一張使用執照,住戶達成共識須成立2個以上委員會之報備處理程序?(擬答單位:建管組)

A: 按「公寓大廈管理組織申請報備處理原則第2點第3款規定,同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈,符合1.各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用。(各自設立專戶及帳冊)2.共用部分分別劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式明確者,得分別成立管理委員會或選任管理負責人,並向當地主管機關申請報備。惟上開規定所述分別成立或選任管理委員會或管理負責人,應共同檢附前開原則第3點規定申請應備文件向地方政府機關申請備查。」為內政部營建署88年1月22日88營署建管字第34479號函所明示,又按「有關前開之『應共同檢附前開原則第三點申請應備文件』乙節,除各幢公寓大廈公共基金應分別獨立運用(各自設立專戶及帳冊)外,尚應檢附經該同一宗基地區分所有權人會議決議以規約明定其劃分共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之範圍及管理維護費用之分擔方式文件,公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人檢齊前開規定應備文件,得共同申請或依其個別申請報請直轄市、縣(市)政府備查。」為內政部91年6月10日台內營字第0910084160號函示在案,故有關公寓大廈分別成立管理委員會之報備,依上開函示說明辦理。

B.Q3:現行住、商混合國宅社區,只領有一張使用執照,分別成立一般社區及辦公、商業社區之委員會之報備處理程序?(擬答單位:建管組)

A: 按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。」為公寓大廈管理條例第26條第1項所明文規定,有關住、商混合之國宅社區,其分別成立管理委員會之程序,當依上開條文規定辦理。

【三、基金提撥】

Q11:國宅社區完成報備後應如何申請提撥國民住宅社區管理維護基金?(擬答單位:國宅組)

A: 依據國民住宅條例第18條之1規定,國民住宅管理維護基金提撥金額、方式、移交申請條件及程序等事項之規定,由直轄市及縣(市)政府定之。各國宅社區依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人,並完成報備後,應依據各直轄市、縣(市)政府所定移交申請條件及規定向所在地縣(市)政府提出申請(申請單位如附表二)。各直轄市、縣(市)政府應於前開社區依規提出申請國民住宅管理維護基金提撥該社區作為公共基金之日起一年內,將國民住宅管理維護基金提撥予該社區。

Q12:主任委員、副主任委員及財務委員等,於規約已明定須具區分所有權人資格,但委員互選產生之主任委員、副主任委員及財務委員未具該身分,於報主管機關備查核准後,檢附相關報備文件向縣(市)政府申請撥付基金時,縣(市)政府是否須再作實質審查,或僅須報備完成申請提撥時即應撥付該款項。(擬答單位:建管組)

A: 有關公寓大廈規約如已明定主任委員、副主任委員及財務委員等,須具有區分所有權人資格始得擔任,如未具該身分,自不得擔任該管理委員會之主任委員、副主任委員及財務委員,故管理委員會成立後,申請人當依公寓大廈管理組織申請報備處理原則規定,檢附文件齊全後,辦理報備,申請人如有偽造文書、侵害他人權利等情事,由申請人依法負其責任。另依據國民住宅條例第18條之1規定,國民住宅管理維護基金提撥金額、方式、移交申請條件及程序等事項之規定,由直轄市及縣(市)政府定之。直轄市、縣(市)政府是否須再作實質審查,應依據各該直轄市及縣(市)政府所定規定辦理。

Q13:國民住宅社區管理維護基金提撥社區作為公共基金後,其基金之支用是否仍須向國宅主管單位申請或報備?(擬答單位:國宅組)

A: 自管理維護基金提撥社區之日起,該國宅社區之管理維護工作即應適用公寓大廈管理,不再適用國民住宅條例。爰此,基金之支用應依據公寓大廈管理條例辦理,無須再向國宅主管單位申請或報備。

Q14:國民住宅未售戶之管理維護基金提撥經費來源為何?(擬答單位:國宅組)

A: 國宅出售戶達二分之一及其區分所有權比例合計半數以上時,應由國宅基金一次將其餘未售戶應提撥之管理維護基金,按提撥當時國宅售價之百分之二‧五,一次提撥予管理維護基金,各縣(市)政府得於國宅社區完成報備並申請基金提撥時,造冊檢據向營建署請款並依規核撥。

C.Q1:主管機關將「國民住宅管理維護基金」撥付予社區作為公共基金時,是否有監督機制?又如發生委員會將公共基金濫用或盜領之弊端,主管機關是否有疏失?(擬答單位:管理組、國宅組、建管組)

A: 提撥前:本署及縣(市)政府已透過訪查及輔導機制,提供Q&A、規約範本、可供信託之機制及簡介等,以供社區住戶自主管理基金時之參考。
提撥後:縣(市)政府將依據其所訂定之「國民住宅管理維護基金作為社區公共基金提撥辦法」審查應備書件及資料,審定通過後即可撥入所指定之專戶,嗣後並由社區依據公寓大廈管理條例相關規定自主管理。另按「公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」、「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」分別為公寓大廈管理條例第18條第3項及第20條第1項所明文規定,故公共基金除應設專戶儲存外,其運用依區分所有權人會議之決議為之,且公共基金之公告及移交,管理負責人或管理委員會應依條例第20條規定辦理。又管理負責人或管理委員會違反條例第20條所定之公告或移交義務時,由直轄市、縣(市)主管機關依條例第49條第1項第7款規定處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰。

C.Q2:公寓大廈公共基金可否經區分所有權人會議決議將公共基金全數或按一定比例金額發還全體區分所有權人?(擬答單位:建管組)

A: 依公寓大廈管理條例第18條第3項規定:「公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」,另依內政部營建署88年5月6日88營署建字第57862號函示內容:「‧‧按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。前項費用,由公共基金支付‧‧又按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之,其費用由公共基金支付‧‧,於公寓大廈管理條例第10條第2項及第11條第2項業有明定。公寓大廈公共基金之用途及運用方式應以前揭規定為原則,本案區分所有權人會議決議將公共基金全數分配全體區分所有權人,實屬不宜,恐有將妨礙公寓大廈正常修繕、管理、維護之執行,影響住戶權益之虞。」另按公寓大廈管理條例第1條第1項業已載明:「為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定本條例。」為社區公共事務之正常運作及生活品質之提昇,有關區分所有權人主張均分公共基金乙節,仍請依內政部函示內容保留公共基金作為日後社區管理維護費用支出來源為宜。

C.Q3:國民住宅社區管理委員會轉型成立公寓大廈管理組織,公共基金可否設置數個專戶儲存?(擬答單位:建管組)

A: 按「公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第25條第3項定有明文,又按公寓大廈以公寓大廈管理委員會之名義開設存款帳戶乙節,得依銀行法相關規定辦理定期存款或活期存款,至申請開立支票存款及活期儲蓄存款,則須以主任委員或管理負責人名義申請開戶,其管理組織名稱併列於戶名中,內政部86年7月29日台(86)內營字第8673339號函所明釋。至於公共基金可否設置數個專戶儲存,上開條例並無明文限制,涉及運用事宜仍須經區分所所有權人會議之決議為之。
另有關國民住宅管理維護基金提撥金額、方式、移交申請條件及程序等事項之規定,依國民住宅條例第18之1第2項規定,由直轄市及縣(市)政府定之,故直轄市、縣(市)政府如為利國民住宅管理維護基金提撥專戶之管理,針對各國民住宅社區設置公共基金專戶之數目加以限制,自得於「國民住宅管理維護基金作為社區公共基金提撥辦法」中明定。

【四、法規適用】

Q15:國宅社區住戶依公寓大廈管理條例規定成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備後於國民住宅管理維護基金提撥社區前之過渡期間,適用國宅社區管理維護辦法抑或公寓大廈管理條例或兩法並用?(擬答單位:國宅組)

A: 依據94年1月26日修正公布國民住宅條例第18條之1第3項「國民住宅管理維護基金未提撥前,第一項國民住宅社區之管理維護,仍依本條例中華民國九十四年一月四日修正之條文施行前之規定辦理。」,爰此,在國民住宅社區依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備後與國民住宅管理維護基金提撥社區前之過渡期間內,各直轄市、縣(市)政府仍應依據國民住宅社區管理維護辦法並得委託原國民住宅社區管理委員會執行社區管理維護工作。國民住宅管理維護基金提撥後,則由依公寓大廈管理條例成立之管理委員會執行社區管理維護工作。

Q16:國民住宅社區管理維護業務適用公寓大廈管理條利範疇後,國民住宅及基地出售、出典、贈與或交換是否不受限制?(擬答單位:國宅組)

A: 否,國民住宅社區管理維護業務適用公寓大廈管理條例後,國民住宅及基地出售、出典、贈與或交換亦須受國民住宅條例第19條規定之限制。此外,變更為非居住使用或出租,亦仍須受國民住宅條例第21條規定之限制。

Q17:國民住宅社區管理維護業務適用公寓大廈管理條例範疇後,國民住宅及基地變更為非居住使用或出租是否不受限制?(擬答單位:國宅組)

A: 否,國民住宅社區管理維護業務適用公寓大廈管理條例後,國民住宅及基地仍須受國民住宅條例第21條規定之限制,不得變更為非居住使用或出租。但依據「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其它建築物標售標租辦法」標租及標售之國宅商業、服務設施及其他建築物不在此限。

Q18:國民住宅社區管理維護業務回歸公寓大廈管理條例範疇後,國民住宅之管理是否不受國民住宅條例之限制?(擬答單位:國宅組)

A: 94年1月26日修正公布之國民住宅條例業將國民住宅社區管理維護相關規定刪除,另依據國民住宅條例第18條之1規定,國民住宅社區依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備後,直轄市、縣(市)政府應將既有國民住宅管理維護基金提撥該社區作為公共基金。自提撥之日起,該國宅社區之管理維護工作即應適用公寓大廈管理,不再適用國民住宅條例。惟有關國民住宅及基地出售、出典、贈與或交換仍須受國民住宅條例第19條規定之限制。變更為非居住使用或出租,仍須受國民住宅條例第21條規定之限制。

Q19:國民住宅社區何時開始適用公寓大廈管理條例?(擬答單位:國宅組)

A: 依據國民住宅條例第18條之1規定,國民住宅社區依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備後,直轄市、縣(市)政府應將既有國民住宅管理維護基金提撥該社區作為公共基金。自提撥之日起,該國宅社區之管理維護工作即應依據公寓大廈管理條例辦理。

Q20:國宅社區管理站由管理維護基金價購,基於分帳擬將其處分,惟管理站使用執照各層用途記載「國民住宅」,處分時究應採「住宅」出售抑或以「店鋪」標售?其售價應如何訂定?(擬答單位:管理組)

A: 使用執照各層用途若記載「國民住宅」,縣(市)政府仍應以國民住宅辦理出售。至售價之訂定請縣(市)政府本權責自行核處。

Q21:公寓大廈管理條例第55條所指之第25條第4項規定,係指何段內容(是否應為第25條第3項)?(擬答單位:建管組)

A: 有關公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第55條第1項條文所載,本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第25條「第4項」規定,互推一人為召集人,該「第4項」應為「第3項」之筆誤,將於日後條例修正時配合修正。

【五、其他】

Q22:國民住宅社區管理維護業務適用公寓大廈管理條例範疇後,原登記為公有之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施,是否仍由政府管理?其產權可否移轉歸還住戶所有?(擬答單位:國宅組)

A: 按國民住宅條例第22條之1規定,國民住宅社區之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施,已納入國民住宅售價並登記為公有者,由國民住宅社區全體所有權人使用,並由社區管理委員會或管理負責人管理之。前項國民住宅社區辦理重建時,由管理委員會或管理負責人向國民住宅主管機關申請,將前項地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施更名登記為社區區分所有建築物及土地所有權人所有,並由國民住宅主管機關囑託地政機關辦理更名登記;並按個別所有權價值與國民住宅社區全部所有權價值之比例,計算其權利範圍。

Q23:國民住宅社區之起造人是否需按公寓大廈管理條例第57條規定辦理移交作業?(擬答單位:建管組)

A: 93年1月2日前申請使用執照之國宅社區無須辦理移交作業。93年1月2日起申請使用執照之國宅社區須依公寓大廈管理條例辦理移交作業。

Q24:管理費不繳納之住戶是否可在規約條文訂定約束住戶?(擬答單位:建管組)

A: 有關公寓大廈區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得依公寓大廈管理條例第21條規定,訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息,又按同條例第22條規定,該區分所有權人或住戶積欠應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離,故有關公寓大廈欠繳管理費之處置,應依前揭條例規定辦理。至於規約可否約束住戶之條文乙節,按「規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項,其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令之規定,牴觸者無效。」為本部85年5月25日台(85)內營字第8572695號函所明示,故規約對於積欠管理費用之處置如訂定相關條文,當依上開條例第21條及第22條規定及函示說明辦理,並在不違反相關法令規定下訂定之。

Q25:停車位之分配是否可在規約條文內訂定相關辦法?(擬答單位:建管組)

A: 按「規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第3條第12款、第9條第2項、第3項、第23條第1項及第2項第2款分別定有明文,又按「規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項,其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令之規定,牴觸者無效。」為本部85年5月25日台(85)內營字第8572695號函所明示,故有關公寓大廈停車空間,如屬共用部分,其約定專用部分之範圍及使用主體,或其使用收益權及特別約定等,在不違反相關法令規定下,可依上開條項於規約內載明。

相關連結:

  1. 國民住宅條例
  2. 公寓大廈管理條例
  3. 公寓大廈管理報備事項處理原則
  4. 公寓大廈規約範本

附件:

  1. odt 各縣市政府承辦國宅單位電話查詢表
  2. odt 公寓大廈管理組織申請報備洽詢單位資料
最後更新日期:2018-02-22
 
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